Comment amasser une mise de fonds pour l'achat de votre première propriété au Québec
Acheter sa première habitation, c’est de plus en plus difficile ! Les prix ont augmenté de 8,6 % en 2024 et les experts prévoient encore une hausse en 2025.
La construction de logements neufs semble toujours insuffisante pour satisfaire les besoins grandissants de la population québécoise.
- Voici quelques stratégies efficaces et des astuces pour économiser et obtenir le montant nécessaire pour votre toute première mise de fonds.
Bien planifier son projet et ajuster son budget en conséquence est essentiel pour atteindre l’objectif d’acheter une première maison.

Comment savoir combien accumuler pour une mise de fonds ?
Pour acheter une maison, un condo ou un plex, il faut payer une petite partie du prix d’achat dès le départ. Ce montant s’appelle la mise de fonds. Vous la versez habituellement au notaire qui conclut la transaction avant d’obtenir votre prêt hypothécaire.
La mise de fonds minimum est habituellement de 5 %, mais elle peut parfois atteindre 20 % du prix d’achat.
Pour les habitations vendues 500 000 $ ou moins, le minimum est de 5 %. Voici un exemple :
Calcul de la mise de fonds | Montant | Montant à payer | 20 000 $ |
---|---|
Prix d’achat | 400 000 $ |
Mise de fonds exigée | x 0,05 |
Lorsque le prix de la propriété est supérieur à 500 000 $, sans dépasser 1 500 000 $, il vous faut 5 % pour les premiers 500 000 $ et 10 % pour toute tranche de plus. Pour les maisons de 1 500 000 $ ou plus, la mise de fonds est de 20 % du prix global.
Stratégie 1 : Épargnez de manière automatique
Épargner ce qu’il reste dans votre compte courant après avoir couvert toutes vos dépenses est la PIRE façon d’économiser. C’est simple, c’est la moins efficace car il y a toujours de petits imprévus ou des petites gâteries qu’on a soudainement envie de s’offrir.
- Si l’épargne passe en dernier dans votre budget, l’accumulation de votre mise de fonds sera plus longue que prévu !
Comment mieux épargner ? Idéalement, il faut dédier un pourcentage minimal fixe de chaque paie à l’épargne. Par exemple, supposons que vous gagnez 2 000 $ aux deux semaines. Vous aimeriez épargner 8 000 $ cette année, c’est-à-dire environ 308 $ à chaque paie, soit un peu plus de 15 % de vos revenus.
Inscrivez tout de suite ce 308 $ d’épargne dans votre budget et considérez-le comme une dépense essentielle, au même titre que l’épicerie.
Astuce : prélèvement automatique
Pour faciliter le versement de ce 308 $ de votre compte courant à votre compte d’épargne, vous pouvez établir un prélèvement automatique le jour du dépôt de votre paie. En versant immédiatement l’argent dans un compte d’épargne de cette façon, vous n’aurez pas la tentation de dépenser cet argent.

Stratégie 2 : Comment profiter du CELIAPP, du CELI et du REER ?
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est actuellement le régime le plus en vogue pour accumuler une mise de fonds. L’ouverture du compte et le retrait des fonds sont sujets à certaines restrictions, alors soyez prudent. Toutefois, ses avantages sont si nombreux qu’on ne peut pratiquement pas s’en passer :
- Déductions fiscales pour vos cotisations (8 000 $ par an, 40 000 $ à vie).
- Retraits non imposables.
- Pas besoin de rembourser les retraits.
Par exemple, une personne qui gagne 70 000 $ par année et qui cotise à son CELIAPP pendant trois ans à hauteur 8 000 $ par année économiserait, selon le calculateur du fédéral :
- 3 006 $ à 4 107 $ d'impôt au Canada.
- 3 360 $ à 4 560 $ d'impôt au Québec.
Si vous avez encore de l’argent à épargner après vos cotisations au CELIAPP, tournez-vous vers le régime enregistré d’épargne-retraite (REER) et le compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Tous ces comptes vous permettent de faire croître votre argent à l’abri de l’impôt et d’effectuer un retrait non imposable pour acheter votre maison.
Dans le cas du REER, vos cotisations vous donnent aussi une déduction fiscale. Ensuite, au moment du retrait, on parle alors du régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer jusqu’à 60 000 $ non imposable. Vous devez toutefois rembourser cette somme quelques années plus tard.
Astuce : placez votre retour d'impôt dans un CELI
Sur chaque paie, continuez de payer vos impôts comme d’habitude. Au moment de faire votre déclaration de revenus, votre cotisation CELIAPP ou REER vous donnera normalement un retour d'impôt. Prenez ces milliers de dollars et placez-les dans votre CELI (si vous avez les droits de cotisation nécessaires).
Stratégie 3 : Le prêt-REER, est-ce un bon levier ?
Le prêt-REER est un emprunt que vous contractez pour cotiser à votre REER. L’idée est simple : même si vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour maximiser vos cotisations REER, vous pouvez emprunter une somme d’argent auprès d’une institution financière, cotiser au REER, et ainsi profiter des déductions fiscales associées.
Par exemple, vous empruntez 20 000 $ sous forme de prêt-REER. Vous cotisez immédiatement cette somme à votre REER, ce qui génère une réduction d’impôt considérable. Supposons que vous récupérez 7 000 $ en retour d’impôt, vous pouvez l’utiliser pour rembourser une partie du prêt ou cotiser au CELI ou CELIAPP.
Il est important de noter que comme tout prêt, le prêt-REER est accompagné d’intérêts. Il est donc essentiel de bien calculer le coût de cet emprunt pour s’assurer que l’avantage fiscal obtenu compense le coût des intérêts.

Stratégie 4 : Que faire si votre budget ne vous permet pas d’épargner suffisamment ?
Parfois, on a beau avoir les meilleures intentions, on ne réussit pas à épargner. C’est alors le moment de faire des changements radicaux !
Même s’ils nous semblent diminuer notre qualité de vie, ces changements sont nécessaires pour épargner et réussir à acheter sa première maison.
Réduire vos dépenses
Adoptez ces astuces pour transformer de gros postes de dépenses en quelque chose de plus petit :
- Prenez un colocataire pour couvrir une partie des frais de logement.
- Changez de logement (plus petit, quartier plus éloigné, etc.).
- Troquez votre voiture neuve pour une plus ancienne ou passez carrément aux transports en commun.
Augmenter vos revenus
Pour épargner davantage, il ne suffit pas de réduire ses dépenses. On peut aussi opter pour trouver des revenus supplémentaires :
- Prenez des mandats à la pige en rédaction ou traduction.
- Devenez un conducteur Uber.
- Proposez des promenades d’animaux aux résidents de votre ville.
Solliciter la famille
Les générations plus âgées et qui ont déjà acquis une maison comprennent bien le contexte auquel sont confrontés les premiers acheteurs de nos jours. Sondez le terrain pour savoir si une aide financière de la part de votre famille est possible. Par exemple, vos parents pourraient utiliser l'équité de leur maison pour vous donner ou prêter une partie de votre mise de fonds.
Stratégie 5 : Profitez de l’aide gouvernementale
Outre les régimes qui vous permettent d’économiser à l’abri de l’impôt, les gouvernements mettent de l’avant plusieurs mesures qui peuvent aider les premiers acheteurs.
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation
À l’achat d’une première propriété, vous pouvez demander ce crédit sur votre déclaration de revenus. Vous recevrez jusqu’à 2 652,50 $ en tenant compte de ce qui est offert par les deux gouvernements, provincial et fédéral.
Remboursement de la TPS/TVQ pour une habitation neuve
Si vous achetez une habitation neuve, vous pouvez récupérer une partie des taxes fédérales et provinciales payées. Les montants sont ajustés en fonction du coût de la propriété.
Programme Accès famille de la ville de Québec
Que diriez-vous de recevoir l’entièreté de votre mise de fonds de la part de votre municipalité ? C’est ce dont les gens de Québec peuvent profiter !
Si vous êtes admissible, ce prêt sans intérêts appelé crédit d’accession doit seulement être remboursé à la revente, à la fin de l’amortissement, si vous refinancez ou louez l’habitation.
Programme d’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal
Son de cloche similaire dans la métropole. Tous les premiers acheteurs sont admissibles s’ils achètent une propriété neuve. Pour les propriétés existantes, il faut avoir au moins un enfant à la maison. Vous pourriez ainsi toucher jusqu’à 15 000 $.
Prêt à amasser rapidement votre mise de fonds pour votre première propriété ? Faites-vous accompagner par un conseiller financier !
Utilisées de concert, les stratégies expliquées dans cet article sont redoutablement efficaces. Elles vous permettront d’en faire plus avec chaque dollar et d’ainsi amasser votre mise de fonds pour votre première propriété en un temps record.
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