Prêt à acheter ? S’il s’agit de votre toute première maison, vous pouvez utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP) pour financer votre achat.
Connu des futurs propriétaires, ce programme permet de retirer des fonds de votre REER, sans impôts, pour constituer votre mise de fonds.
- Curieux d’en apprendre davantage ? Dans cet article, découvrez comment utiliser le RAP et en tirer pleinement avantage pour enfin devenir propriétaire !
Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP) ?
Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme du gouvernement qui permet aux Canadiens de financer leur achat immobilier.
Qu’est-ce que ça signifie pour vous ? Le RAP vous permet d’emprunter des fonds de votre REER pour faire l’achat de votre première maison. C’est une occasion en or de débloquer des fonds que vous avez déjà mis de côté dans votre REER, sans avoir à payer d’impôt sur le retrait, pour réaliser votre rêve d’acheter une première maison.
En vue de s’ajuster à la réalité du marché immobilier, le montant de retrait est nouvellement passé de 35 000 $ à 60 000 $ par épargnant, et par conséquent, de 70 000 $ à 120 000 $ pour un couple.
L’avantage ? Cet argent, que vous remboursez progressivement sur 15 ans, vous permet de passer de locataire à propriétaire plus rapidement. Si vous avez un REER, il est peut-être temps de l’utiliser !
Pourquoi utiliser le Régime d'accession à la propriété (RAP) ?
Pourquoi utiliser votre REER pour acheter une maison ? Parce que devenir propriétaire, ça coûte cher. Et le RAP peut vous donner le coup de pouce dont vous avez besoin ! Imaginez pouvoir retirer jusqu’à 60 000 $ de votre compte d’épargne sans être imposé pour accumuler votre mise de fonds. Ce n’est pas rien !
En plus, vous évitez de gonfler votre prêt hypothécaire et potentiellement, de devoir payer une prime d’assurance prêt hypothécaire.
Le vrai avantage ? Vous utilisez de l’argent que vous avez déjà épargné, sans toucher à votre budget quotidien. Et pas de panique ! Avec une première année de répit, vous avez 15 ans pour rembourser le montant retiré.
C’est le même principe que bénéficier d’un prêt sans intérêt, mais c’est un prêt que vous faites à vous-même ! Pour beaucoup, c’est une aide financière qui fait la différence entre rester locataire ou enfin avoir les clés de sa propre maison. Pourquoi s’en priver ?
Est-il possible d’utiliser le RAP plus d’une fois ?
Est-ce possible de « RAPER » une fois et de « RERAPER » une deuxième fois ? Oui, il est possible d’utiliser le RAP plus d’une fois, mais les mêmes conditions s’appliquent.
Vous devez avoir entièrement remboursé le montant que vous avez retiré lors de votre première utilisation du RAP. Par exemple, si vous avez retiré 20 000 $ pour votre première maison, chaque dollar doit avoir été remis dans votre REER avant de pouvoir recommencer.
Autre point important : vous devez toujours répondre à la définition de « premier acheteur ». Si vous avez vendu votre maison précédente et que vous n’avez pas été propriétaire occupante au cours des quatre dernières années, vous pouvez redevenir admissible.
C’est une chance en or si vous souhaitez vous réinstaller ou acheter une nouvelle propriété après quelques années de location.
Contre toute attente, le RAP n’est pas un joker à usage unique ! Avec un remboursement complet et une bonne planification, il devient un outil flexible pour financer plusieurs projets immobiliers au cours de votre vie.
Est-ce possible d’utiliser le RAP pour construire une maison ?
Oui, il est possible de « RAPER » tant pour l’achat d’une maison usagée, neuve ou pour construire une maison de A à Z.
Si vous choisissez de construire votre propre maison, le RAP peut être utilisé pour financer les coûts de construction. Le montant retiré sert ainsi à couvrir les dépenses liées à :
- Achat du terrain
- Frais de construction
- Achat des matériaux de construction
Cependant, il est important de vous assurer que la construction respecte les critères d’admissibilité. Tout d’abord, la maison doit être votre première propriété et respecter la règle de résidence principale.
Ensuite, vous devez savoir que le RAP permet de retirer des fonds de votre REER pour construire une première maison, à condition que la construction commence dans l’année suivant le retrait des fonds. En revanche, si la construction prend plus de temps, cela pourrait compliquer le respect des délais pour l’utilisation des fonds du RAP.
Comment participer au Régime d’accession à la propriété pour l’achat d’une première maison ?
Pour participer au Régime d’accession à la propriété (RAP) et financer l’achat de votre première maison, il faut remplir certaines conditions d’admissibilité de base. Voici ce que vous devez savoir :
- Statut de premier acheteur : Pour être considéré comme un premier acheteur, vous ne devez pas avoir été propriétaire occupant d'une résidence principale ou habité dans la propriété d’un conjoint propriétaire au cours des quatre dernières années.
- Fonds dans un REER : Vous devez avoir de l'argent dans un REER et l'avoir laissé dans le compte pendant au moins 90 jours avant le retrait.
- Entente d'achat valide : Vous devez avoir une entente écrite pour l'achat ou la construction de votre future maison.
- Résidence principale : La propriété que vous achetez doit devenir votre résidence principale dans l’année qui suit l’achat.
Remplissez-vous toutes les conditions ? Validez avec un conseiller financier pour être fin prêt à utiliser le RAP !
Combien pouvez-vous retirer du REER pour « RAPER » en 2025 ?
Actuellement, le montant maximal que vous pouvez retirer de votre REER pour utiliser le RAP a été augmenté à 60 000 $ par personne. Oui, vous avez bien lu ! Si vous achetez à deux, cela signifie que vous et votre conjoint pouvez retirer jusqu’à 120 000 $ en combinant vos REER.
Ce montant, retiré sans impôt à payer immédiatement, vous permet de réduire le montant de votre prêt hypothécaire.
Par exemple, si vous achetez une maison de 400 000 $ :
- Vous pouvez utiliser l’entièreté du 60 000 $ pour payer une mise de fonds de 15 %.
- Si vous avez déjà épargné 40 000 $ pour votre mise de fonds, vous pouvez retirer 40 000 $ de votre REER pour compléter la portion manquante d’une mise de fonds de 20 %.
- Si vous souhaitez réduire le montant de votre prêt hypothécaire, vous pouvez utiliser votre 40 000 $ d’épargne et le 60 000 $ de votre REER.
Ce nouveau plafond de 60 000 $ donne plus de flexibilité pour réaliser votre rêve d’acheter une maison, même si le marché est exigeant.
Pouvez-vous « RAPER » sans REER ?
Pour « RAPER», il est obligatoire d’avoir un REER. Cependant, si vous n’avez jamais cotisé, il est possible de participer au RAP grâce au prêt REER.
Comment ça fonctionne ?
- Le prêt REER implique de faire un prêt personnel, de cotiser ce montant à votre REER, d’attendre au moins 90 jours et de retirer l’argent libre d’impôt pour profiter du RAP.
- Vous devrez ensuite rembourser ce prêt REER selon les conditions fixées.
Si vous manquez d’épargne, mais que vous êtes déterminé à devenir propriétaire, le prêt REER est une option à considérer.
Quel est le délai de remboursement du RAP pour l’achat d’une première maison ?
Le remboursement du montant retiré dans le cadre du RAP doit commencer au plus tard dans deux ans après l’année de retrait. Vous bénéficiez donc d’une période de grâce d’un an avant de commencer à rembourser.
Mais notez que pour les retraits effectués entre le 1ᵉʳ janvier 2022 et le 31 décembre 2025, la période de grâce avant le début des remboursements a été temporairement prolongée de deux à cinq ans, vous permettant de commencer les remboursements cinq ans après le retrait initial.
Comment rembourser le montant retiré du REER ?
- Vous avez 15 ans pour rembourser la totalité.
- Chaque année, vous devez rembourser au moins 1/15 du montant retiré.
Par exemple, si vous avez retiré 30 000 $, votre remboursement annuel minimal sera de 2 000 $.
Les remboursements se font directement dans votre REER. Si vous ne respectez pas les paiements, le montant non remboursé sera ajouté à vos revenus imposables.
Si vous utilisez le RAP, assurez-vous de bien suivre votre plan de remboursement pour éviter toute surprise fiscale !
Quels sont les avantages du RAP pour les premiers acheteurs ?
Alors que le prix moyen d’une maison représente environ 12 fois le salaire moyen annuel au Canada, il est plus difficile d’accéder à la propriété. Heureusement, le RAP est un excellent levier financier pour les premiers acheteurs.
Voici les avantages du Régime d’épargne d’accession à la propriété :
- Retraits de votre REER sans payer d’impôt.
- Possibilité de réduire votre prêt hypothécaire.
- Possibilité d’éviter l’assurance hypothécaire (SCHL).
- Remboursement sur 15 ans, sans intérêts.
- Diminution des versements hypothécaires mensuels.
- Devenir propriétaire !
En plus d‘optimiser votre situation fiscale, le RAP est une réelle opportunité de faciliter l’accession à la propriété.
Utiliser le Régime d'accession à la propriété pour acheter une première maison : Exemple de RAP
Pour mieux visualiser le processus d’utilisation du REER pour acheter une première maison, voici un exemple concret :
Marie et Jean sont un couple de 30 ans qui souhaitent acheter leur première maison au Québec. Ils ont tous les deux un REER et ont décidé de cotiser 6 000 $ par an depuis 5 ans, avec un rendement moyen de 5 % sur leurs investissements.
- Cotisations REER
Avec une cotisation de 6 000 $ par année depuis 5 ans, Marie et Jean ont accumulé environ 34 000 $ chacun.
- Retrait RAP
Marie et Jean décident d’utiliser le RAP pour financer la mise de fonds de leur maison. Ils retirent 30 000 $ chacun, soit un total de 60 000 $, qui est directement investi dans leur achat immobilier.
- Remboursement
Pour éviter que le montant ne soit ajouté à leur revenu imposable, ils doivent commencer à rembourser 1/15 de la somme retirée à partir de la deuxième année après l’achat. Marie et Jean devront chacun rembourser 2 000 $ par an pendant 15 ans, soit 166,67 $ par mois.
Pour simuler des scénarios en vue de votre RAP, n’hésitez pas à consulter l’un de nos conseillers financiers partenaires, il se fera un plaisir de vous accompagner.
Quels sont les risques à considérer avant d’utiliser le RAP ?
Avant d’utiliser le RAP, il est important de bien comprendre les risques associés :
- Retirer de l'argent de votre REER réduit vos fonds de retraite, ce qui peut affecter vos projets à long terme.
- Vous devez rembourser les montants retirés chaque année, même si votre situation financière change.
- Si vous ne respectez pas le remboursement annuel, l'argent non remboursé sera ajouté à vos revenus, augmentant ainsi votre facture d'impôt.
- Le RAP oblige à un remboursement structuré, ce qui peut ne pas convenir si vos priorités financières changent.
Même si le RAP est un outil avantageux, il est important d’évaluer le revers de la médaille et de considérer les risques potentiels.
Planifiez l’achat de votre première propriété avec un conseiller financier spécialisé en REER !
Quel que soit le montant que vous avez accumulé dans votre REER, voulez-vous évaluer l’option de « RAPER » pour financer l’achat de votre première propriété ?
Un conseiller financier spécialisé pourra vous aider à comprendre les avantages et les implications fiscales de cette démarche, en plus de vous guider dans l’optimisation de vos cotisations.
- Pour discuter de cette opportunité avec un conseiller financier, remplissez le formulaire de Québec Proprio.
Sans frais et sans obligation, c’est l’occasion d’explorer vos options pour accumuler votre mise de fonds !
