Le financement immobilier est le fondement de tout achat immobilier. Il influence votre possibilité à devenir propriétaire, détermine votre capacité d’emprunt et façonne les modalités financières pour plusieurs années.
Comprendre les mécanismes de financement, les différentes options, leur fonctionnement et leurs répercussions sur votre pouvoir d’achat et votre budget est très important pour les acheteurs.
- Prêt à planifier votre acquisition ? Laissez-vous guider par cet article afin d’apprendre les bases du financement immobilier et choisir la solution la plus adaptée.
Combien pouvez-vous emprunter pour financer l’achat de votre propriété ?
La grande question : combien pouvez-vous réellement investir dans l’achat d’une propriété ? Eh bien, tout commence avec votre capacité d’emprunt, un calcul basé sur vos revenus, vos dépenses, vos dettes et votre mise de fonds.
À partir de ces informations, votre courtier hypothécaire et les prêteurs évaluent ce que vous pouvez vous permettre de rembourser chaque mois sans compromettre votre budget quotidien.
Par exemple :
- Voici un couple dont le revenu annuel combiné est de 120 000 $, ils ont peu de dettes et une mise de fonds de 60 000 $.
- Selon les taux actuels, leur prêteur leur permet d’emprunter jusqu’à 460 000 $ pour leur maison.
- Attention ! Les cotes de crédit et les dépenses courantes, comme les paiements de voiture ou les cartes de crédit, influencent également cette capacité.
Règle d’estimation : Les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire correspondant entre 3.5 et 4.5 fois leur revenu annuel.
Connaître la capacité d’emprunt le plus tôt possible dans le processus d’achat évite de viser des propriétés hors budget et de concentrer vos efforts vers un achat réaliste.
Quelles sont les 6 étapes pour obtenir un prêt immobilier au Québec ?
Au Québec, l’obtention d’un prêt hypothécaire est une démarche structurée qui implique quelques étapes clés. Entre la rencontre avec un spécialiste et la préparation de nombreux documents financiers, toutes les phases comptent.
Est-ce votre premier achat ? Pour vous aider, voici un guide pour vous accompagner, étape par étape, dans votre parcours vers l’acquisition de votre propriété.
Étape 1. Prise de rendez-vous et préparation des documents
Planifiez une rencontre avec un courtier hypothécaire près de chez vous.
Suivez la liste fournie par votre courtier et préparez tous les documents financiers requis : preuves de revenus, relevés bancaires, détails sur vos dettes, votre mise de fonds, etc.
Étape 2. Évaluation de votre situation financière
Suite à l’analyse de vos revenus, vos dépenses, vos dettes et votre dossier de crédit, vous obtenez une estimation du budget que vous pouvez emprunter.
Cette étape sert à évaluer votre santé financière et établir un budget d’achat réaliste.
Étape 3. Recherche de la meilleure offre de financement
Avec votre courtier, vous comparez les offres de financement, les taux d’intérêt et les conditions des différentes institutions financières.
Cette étape est le meilleur moyen d’obtenir l’offre la plus compétitive selon votre profil.
Étape 4. Obtention d’une préapprobation hypothécaire
La préapprobation confirme le montant maximal que vous pouvez emprunter.
Valide pour une période de 6 mois, elle vous donne une idée précise de votre budget, de votre taux hypothécaire et renforce votre position lors des négociations avec les vendeurs.
Étape 5. Soumission de la demande de financement officielle
Une fois la propriété choisie, votre courtier et vous présentez une demande de prêt officielle à l’institution sélectionnée en fournissant tous les documents requis.
Celle-ci procède alors à l’analyse détaillée de votre dossier.
Étape 6. Approbation finale du financement et signature
Après l’approbation finale, vous signez les documents hypothécaires chez le notaire.
Cette étape officialise le prêt et marque la conclusion de votre parcours de financement.
Si vous avez pour objectif d’obtenir le financement le plus avantageux sur le marché, ne doutez plus et prenez rendez-vous avec un courtier hypothécaire. Impartial, il n’est affilié à aucune institution financière. Résultat ? Il s’assure de vous dénicher une offre de financement immobilière optimale.
Et si votre dossier de crédit ne vous permet pas d’obtenir un financement traditionnel, ne vous en faites pas. Le courtier hypothécaire est en mesure de vous offrir des options alternatives.
Obtenir son financement auprès d’un courtier hypothécaire n’a pas de prix, littéralement !
Types de financement pour un achat immobilier au Québec
Au Québec, plusieurs produits de financement immobilier s’offrent à vous ! Qu’ils soient traditionnels ou alternatifs, vous gagnez à les connaître.
Pour vous assurer de réaliser votre projet immobilier, voici les principales solutions de financement :
- Prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire est le financement traditionnel le plus couramment utilisé pour l’achat d’une propriété. Ce type de prêt est garanti par la propriété elle-même.
Il vous permet d’emprunter une somme d’argent importante, généralement sur une période de 15 à 25 ans, avec un taux d’intérêt fixe ou variable. Depuis tout, récemment, les premiers acheteurs ont la possibilité d’amortir leur prêt sur 30 ans.
- Marge de crédit hypothécaire
Une marge de crédit hypothécaire vous permet d’emprunter jusqu’à un certain pourcentage de la valeur de votre propriété sans devoir refinancer.
Contrairement au prêt hypothécaire conventionnel, vous avez la flexibilité de retirer des fonds à votre guise, tout en ne payant des intérêts que sur le montant emprunté.
- Prêt privé
Un prêt privé est accordé par des prêteurs privés, des investisseurs ou des sociétés spécialisées.
Même si les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés, il permet à ceux ceux qui n’ont pas accès à un financement traditionnel d’acheter une propriété. De plus, ce type de prêt peut être plus rapide à obtenir.
- Épargne et investissement (ne serait-ce que pour la mise de fonds)
L’épargne personnelle et les investissements sont les moyens les plus faciles à utiliser pour constituer votre mise de fonds.
Cela inclut l’utilisation de vos économies, REER, CELI ou autres placements financiers pour réduire le montant que vous devez emprunter et ainsi diminuer vos paiements mensuels.
- Programmes du gouvernement
Les gouvernements fédéral et provincial offrent plusieurs programmes pour aider à l’achat immobilier. Voici un aperçu :
CELIAPP : Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, avec des avantages fiscaux pour les premiers acheteurs.
RAP : Le Régime d’accession à la propriété permet aux acheteurs de retirer 60 000 $ de leurs fonds REER pour financer l’achat d’une première maison sans payer d’impôt sur le retrait, à condition de les rembourser dans un délai de 15 ans.
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) : Pour réduire les coûts initiaux d’achat, ce programme offre un crédit d’impôt aux acheteurs d’une première maison.
Remboursement des taxes TPS/TVQ pour une habitation neuve : Si vous achetez une maison neuve, vous pouvez être admissible à un remboursement partiel des taxes TPS/TVQ.
Autres programmes du gouvernement provincial : Le Québec propose également des programmes pour aider les acheteurs à faible revenu, ainsi que des subventions pour les acheteurs de maisons écologiques ou pour la rénovation de maisons anciennes. Prenez le temps de vous informer !
- Don familial
Un don familial est une aide financière libre d’impôt, que vous pouvez recevoir de vos proches pour financer une partie de votre achat immobilier. Il s’agit d’un moyen de plus en plus utilisé pour aider les plus jeunes générations à accéder à la propriété, surtout pour constituer une mise de fonds.
- Prêt hypothécaire commercial pour l’achat d’un immeuble à logements
Le prêt hypothécaire commercial est conçu pour financer l’achat d’immeubles de 5 logements et plus. Il nécessite un apport initial plus élevé et les critères d’approbation sont plus stricts, mais il permet de générer un revenu locatif pour l’investisseur.
- Utiliser l’équité accumulée sur la première propriété pour une deuxième propriété
Si vous êtes propriétaire d’une première maison et avez accumulé de l’équité (la différence entre la valeur de la maison et le solde du prêt hypothécaire), vous pouvez utiliser cette équité pour financer l’achat d’une deuxième propriété.
Cette option est accessible via une nouvelle hypothèque ou une marge de crédit hypothécaire.
Hypothèque conventionnelle et Hypothèque assurée : Quelle est la différence ?
L’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque assurée sont deux options populaires pour financer une propriété, mais elles diffèrent principalement par la mise de fonds, les risques et les coûts associés.
Hypothèque conventionnelle
- Elle est accordée lorsque vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus du prix d'achat.
- Elle ne nécessite aucune assurance, car le prêteur considère que le risque est plus faible en raison de l'apport personnel important.
- Cette option a le potentiel d’offrir un meilleur taux d’intérêt.
Hypothèque assurée
- Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire (comme celle de la SCHL).
- L’assureur couvre le prêteur en cas de défaut de paiement.
- Vous n’avez pas à payer la totalité de la mise de fonds, mais cette assurance génère des frais supplémentaires qui augmentent le coût total du prêt.
Pour résumer le tout, l’hypothèque conventionnelle est idéale si vous avez épargné une mise de fonds d’au moins 20 %, tandis que l’hypothèque assurée est une bonne alternative pour devenir propriétaire si vous avez moins à investir au départ.
Comment choisir son financement immobilier ?
Après avoir parcouru les différents types de financement, vous vous demandez quelle option est la plus avantageuse pour votre projet immobilier ?
Inutile de passer des heures à chercher seul, quand vous vous pouvez obtenir des conseils professionnels auprès d’un courtier hypothécaire autorisé. Il est le seul à avoir accès à un large éventail d’offres de différents prêteurs. Avec son expertise, il prend en compte votre budget et vos besoins pour vous aider à choisir la meilleure option.
Voici quelques principes à suivre pour bien orienter votre décision :
- Apprenez les principes de base du financement immobilier et de l’hypothèque.
- Évaluez vos finances pour ne pas compromettre votre situation financière.
- Comparez les taux d’intérêt, car ça fait une grande différence à long terme.
- Considérez la durée du prêt pour fixer une période d’amortissement optimale.
- Prenez en compte la flexibilité du prêt et les frais supplémentaires potentiels.
Prêt à explorer les meilleures solutions de financement ?
Est-ce possible d’obtenir un financement immobilier avec un mauvais dossier de crédit ?
Même avec un mauvais crédit, il est possible de financer l’achat d’une propriété. Cependant, on ne peut vous cacher que le processus est plus complexe. Pourquoi ? Face au risque plus élevé que vous représentez, les prêteurs sont plus prudents.
Quelles sont les répercussions d’un moins bon crédit sur le financement ?
- Conditions de prêt moins favorables
- Taux d’intérêt plus élevé
- Prêt hypothécaire assuré
S’il n’est pas possible pour vous d’obtenir un prêt conventionnel, une autre solution serait de vous tourner vers un prêt privé, proposé par des prêteurs non traditionnels, mais à des taux souvent plus élevés.
Si vous avez l’opportunité de le faire, il est pertinent de travailler sur l’amélioration de votre dossier de crédit avant de solliciter un financement ou de consulter un courtier hypothécaire. Une fois le moment venu, vous serez plus facilement orienté vers de meilleures options.
Comment augmenter vos chances d’obtenir un financement immobilier avantageux ?
Vous avez un mauvais dossier de crédit et vous vous demandez si l’obtention d’un financement immobilier est encore possible pour vous ? Il est normal de vous sentir un peu perdu face aux options qui s’offrent à vous et de craindre de voir votre demande refusée ou d’être confronté à des taux d’intérêt astronomiques.
Si vous avez la chance d’avoir un peu de temps devant vous, ne voyez pas votre crédit comme une impasse. Voici quelques conseils pour vous aider à améliorer votre cote :
- Faites-vous un budget mensuel et suivez-le !
- Payez vos factures à temps pour éviter des frais supplémentaires.
- Vérifiez régulièrement votre dossier de crédit pour corriger les erreurs.
- Ne fermez pas les comptes de crédit anciens pour garder une bonne historique.
- N’utilisez pas plus de 35 % du crédit disponible sur votre carte de crédit.
- Réduisez ou éliminez vos dettes de consommation pour améliorer votre ratio.
- Remboursez les dettes à taux élevé en priorité pour alléger votre budget.
- Limitez le nombre de demandes de crédit.
Améliorez votre dossier de crédit et ouvrez la porte à de meilleures offres de financement immobilier !
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Cherchez-vous une option de financement qui respecte votre budget ? Planifier une rencontre avec un courtier hypothécaire est la meilleure façon de procéder.
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