Pour évaluer la valeur marchande d’une maison, d’un condo, d’un chalet ou d’un plex, vous avez accès à toutes sortes de calculateurs en ligne. Pour obtenir une estimation préliminaire, c’est un excellent point de départ.
Par contre, si vous pensez vendre ou refinancer, ça ne suffit pas. À ce moment-là, vous devez faire appel à un évaluateur immobilier qui utilisera l’une des 3 méthodes de calcul reconnues pour vous fournir une évaluation fiable et conforme au marché.
Qu’est-ce que la valeur marchande d’une propriété ?
La valeur marchande représente le point d’équilibre entre ce que les acheteurs sont prêts à payer et ce que les vendeurs espèrent « raisonnablement » obtenir.
Peu importe ce que vous pensez « qu’elle vaut », surtout si l’aspect sentimental embarque, la valeur équivaut à l’offre la plus probable que vous pourriez recevoir en date d’aujourd’hui.
Selon ce qui se vend autour, l’état physique de la propriété, et ce que les acheteurs recherchent, la valeur marchande évolue grandement en fonction du phénomène de l’offre et de la demande.
Pourquoi faire évaluer sa maison, son condo ou son chalet ?
Quand vous décidez de mettre votre propriété en vente ou de la refinancer auprès de votre banque actuelle ou d’une nouvelle, vous devez la faire évaluer. Dans l’une ou l’autre des situations, l’évaluation immobilière sert à déterminer la valeur réelle de votre propriété en fonction des conditions de marché actuelles.
Quand vous décidez de vendre, connaître la valeur marchande vous sert à fixer un prix de vente concurrentiel. Ni trop haut pour ne pas vous couper l’herbe sous le pied, ni trop bas pour ne pas perdre d’argent inutilement.
Dans le cas d’un refinancement, les banques réclament une évaluation officielle. Puisqu’elles prêtent de l’argent contre la valeur du bien en garantie, la première étape est le calcul de la valeur marchande.
Faire la distinction entre la valeur d’évaluation municipale et la valeur marchande
L’histoire de prendre la valeur municipale pour évaluer la valeur marchande et fixer un prix, c’est là que plusieurs propriétaires se trompent. Les deux valeurs ne sont pas les mêmes, et si vous n’en tenez pas compte, vous commettez une grosse erreur.
Valeur municipale
La valeur municipale est une estimation administrative calculée tous les 3 ans par la ville pour déterminer vos taxes municipales.
Valeur marchande
La valeur marchande, quant à elle, est fixée par un professionnel qui vient sur place pour évaluer, avec précision, à combien vous pourriez l’afficher aujourd’hui.
La valeur municipale, la preuve que les chiffres ne sont pas à jour
Maintenant que vous savez que l’évaluation municipale est réalisée tous les 3 ans, vous comprenez qu’il y a un décalage. Si votre quartier s’est développé, si la demande a explosé ou si vous avez rénové, il y a automatiquement une différence de valeur.
À titre de référence fiscale, la valeur fixée par votre municipalité n’est jamais à jour. Parfois plus basse, parfois plus haute, elle n’est pas représentative du marché d’aujourd’hui. Voulez-vous voir à quel point la valeur municipale n’équivaut pas à la valeur marchande ? En voici la preuve !
Pour vous montrer un aperçu des écarts entre les valeurs, nous avons relevé des données issues de fiches de vente datant du 22 octobre 2025.
| Type de propriété | Localisation | Évaluation municipale | Prix de vente (valeur marchande) |
|---|---|---|---|
| Condo | St-Augustin-de-Desmaures | 344 000$ | 577 000$ |
| Triplex | Montréal | 818 000$ | 799 000$ |
| Maison | Repentigny | 485 500$ | 664 900$ |
| Duplex | Rimouski | 263 700$ | 395 000$ |
| Chalet | Saint-Alexis-des-Monts | 474 600$ | 650 000$ |
Comment évaluer la valeur marchande d’une propriété ?
Pour évaluer la valeur marchande d’une propriété, les autorités reconnaissent 3 méthodes de calcul : l’analyse comparative, celle du coût de remplacement et celle du revenu.
La méthode d’évaluation utilisée dépend principalement du type de propriété et du but de l’évaluation.
Les différentes méthodes d’évaluation immobilière reconnues par les autorités :
#1. Méthode l’analyse comparative de marché
Pour une maison unifamiliale ou un condo, on utilise presque toujours l’analyse comparative. Après avoir ciblé 3 à 5 propriétés similaires récemment vendues dans le secteur, l’évaluateur analyse les caractéristiques qu’elles ont en commun et celles qui les distinguent.
À partir de ça, il fait des ajustements de coûts pour calculer la valeur de la propriété évaluée. Au Québec, cette méthode est la plus utilisée et de manière générale, la plus représentative du marché résidentiel.
#2. Méthode du coût de remplacement
La méthode du coût de remplacement est privilégiée pour les bâtiments uniques, patrimoniaux ou récents. Lorsqu’il y a peu de comparables, les évaluateurs se tournent vers cette méthode.
Concrètement, elle consiste à estimer combien coûterait la reconstruction complète du bâtiment, et à déduire la dépréciation.
#3. Méthode du revenu
Pour ce qui est de la méthode du revenu, elle s’applique aux immeubles qui génèrent des revenus, comme les plex et les propriétés locatives.
La valeur marchande est calculée selon la rentabilité de l’immeuble, c’est-à-dire, ses revenus, ses dépenses et son potentiel de rendement.
Calculer la valeur marchande d’une propriété en ligne
Utiliser des outils en ligne est un point de départ au calcul de la valeur marchande. Après avoir entré quelques informations sur votre propriété, l’algorithme génère une estimation rapide, mais il faut rester lucide.
Pour amorcer la réflexion, ces outils vous situent par rapport aux autres propriétés du quartier et sont pratiques pour comparer plusieurs hypothèses de prix avant de consulter un évaluateur ou un courtier. Toutefois, à eux seuls, ils ne suffisent pas.
Même si beaucoup de propriétaires cherchent toujours des alternatives plus rapides ou moins chères, les calculateurs en lignes ne sont pas des outils miraculeux qui remplacent les évaluateurs.
Tous les éléments à inclure dans le calcul de la valeur marchande
Calculer la valeur marchande n’est pas qu’une question de chiffre, mais une manière d’interpréter le regard des acheteurs.
Emplacement
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! C’est le facteur le plus déterminant et pensez-y : il est beaucoup plus facile de rénover une maison que de la déplacer. Un quartier paisible et en demande, près des commerces, écoles, transport en commun, a beaucoup plus de valeur.
Type de propriété
Une maison unifamiliale, un condo moderne ou un chalet rustique ne séduisent pas de la même manière. Tous les types de biens attirent des acheteurs différents, avec des attentes précises. La compréhension de ce langage du marché contribue à une évaluation précise.
Caractéristiques de la propriété
La superficie habitable, le nombre de pièces, le style architectural, la luminosité, la qualité des finitions, l’aménagement intérieur et extérieur, et tous les petits plus qui créent des coups de cœur justifient ou non une prime de valeur.
Marché local
Si le marché local est saturé, votre maison risque de se fondre dans la masse. Mais si les propriétés se font rares, elle risque plutôt de devenir une pépite aux yeux des acheteurs.
Ce qu’il faut retenir, c’est que la manière dont le marché se comporte – le nombre de maisons à vendre, la vitesse à laquelle elles trouvent preneur, le type d’acheteurs présents et les tendances récentes – permet à l’évaluateur de lire le contexte et d’ajuster l’estimation de façon réaliste et stratégique.
Les erreurs à ne pas faire lors de l’évaluation d’une maison
L’évaluation de la valeur marchande est autant un art que de la science. Et il y a quelques pièges dans lesquels tombent encore trop de propriétaires :
- Se fier à votre cœur : l’amour que vous avez pour votre propriété ne se traduit pas en chiffres.
- Surévaluer le retour sur investissement de vos rénovations : il n’est pas toujours possible de récupérer tout l’argent investi.
- Sous-évaluer les problèmes et défauts : les travaux et rénovations à faire doivent être pris en considération dans la valeur.
- Ignorer le contexte économique local : même si vous n’avez aucun contrôle sur l’économie, elle influence la valeur.
- Passer à côté d’une évaluation professionnelle : vous n’avez pas l’expertise et les connaissances d’un évaluateur certifié.
Le meilleur moyen de ne pas estimer avec une valeur erronée est de faire évaluer votre propriété par un expert qui s’appuiera sur des données et des méthodes reconnues.
Qui est autorisé à évaluer la valeur marchande d’une propriété au Québec ?
Pour vendre une propriété, un courtier immobilier est parfaitement compétent. En maîtrisant le marché local, il est habilité pour positionner votre propriété concurrentiellement.
Cependant, si l’évaluation est réalisée dans le cas d’un refinancement, les banques exigent un rapport officiel produit par un évaluateur agréé membre de l’ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Son rapport officiel est reconnu par les institutions financières et reflète fidèlement la valeur légale de la propriété.
Exemple d’évaluation de la valeur marchande d’une maison à Repentigny
Parce que la méthode des comparables est de loin, la méthode la plus utilisée par les courtiers immobiliers, on a décidé de vous partager un exemple simplifié.
| Caractéristiques | Maison à évaluer | Comparable A | Comparable B | Comparable C |
|---|---|---|---|---|
| Adresse | Rue Arbois-De Jubainville | Rue Maricourt | Rue Sylvestre | Rue Raoul-Jobin |
| Type de propriété | Maison à paliers multiples | Plain-pied | Plain-pied | Maison à étages |
| Année de construction | 1995 | 2005 | 2000 | 1998 |
| Superficie habitable | 1 200 pi² | 1 400 pi² | 1 414 pi² | 1 414 pi² 2 000 pi² |
| Terrain | 5 000 pi² | 8 734 pi² | 6 000 pi² | 10 000 pi² |
| Chambres / Salles de bain | 3 / 2 | 3 / 2 | 3 / 2 | 6 / 2 |
| Garage | Non | Oui | Oui | Non |
| État général | Bon état | Rénové | Bon état | Bon état |
| Prix de vente | n.d. | 524 900$ | 539 000$ | 680 000$ |
| Prix au pi² | n.d. | 374$ | 381$ | 341$ |
| Ajustement pour superficie | n.d. | -10 000$ | -12 000$ | -20 000$ |
| Ajustement pour terrain | n.d. | -5 000$ | -3 000$ | -8 000$ |
| Ajustement pour garage | n.d. | +15 000$ | +15 000$ | - |
| Ajustement pour état | n.d. | +10 000$ | - | - |
| Valeur ajustée | n.d. | 534 900$ | 539 000$ | 652 000$ |
Basée sur les ventes récentes de propriétés similaires dans le même secteur à Repentigny et la logique économique, la valeur marchande estimée de la maison à évaluer se situe entre 510 000$ et 525 000$.
Foire aux questions - Valeur marchande d’une propriété
Peut-on évaluer soi-même la valeur marchande ?
Pour une évaluation indicative, oui, mais pour vendre ou refinancer non. Lors de démarches officielles, il faut faire affaire avec un évaluateur immobilier.
Comment la valeur marchande affecte une vente ?
La valeur marchande détermine le prix que les acheteurs sont prêts à payer. Si elle est trop haute, vous ne vendrez probablement pas aussi vite qu’espéré. Trop basse, vous perdez de l’argent avant même d’avoir négocié.
Qu’est-ce qui fait baisser la valeur marchande ?
Les défauts visibles, les travaux à prévoir, un emplacement défavorable, un marché saturé ou des comparables moins chers sont tous des variables qui font baisser la valeur marchande.
Comment augmenter la valeur marchande d’une propriété ?
Après une analyse du marché et de votre propriété, il est possible d’augmenter la valeur marchande en rehaussant l’état général, rénovant les pièces clés (cuisine, salle de bain), aménageant l’extérieur et en ajoutant des équipements recherchés (garage, piscine, terrasse).
Est-ce que la valeur marchande change souvent ?
Oui. Selon l’état du marché immobilier, une propriété prend ou perd de la valeur parfois très rapidement, en l’espace de quelques semaines, ou plus lentement en quelques mois.
En raison des fluctuations constantes, il est important d’avoir sous la main une évaluation récente et à jour.
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